Cijene nekretnina i dalje rastu, HNB upozorava da snažno rastu i cijene kratkoročnog najma

Ukupna izloženost financijskog sustava sistemskim rizicima blago je smanjena s umjereno povišene razine, no riziku uz moguće geopolitičke eskalacije i dalje pridonosi nastavak rasta cijena stambenih nekretnina, pri čemu na to tržište djeluje i investicijska potražnja za stambenim nekretninama sa svrhom kratkoročnog najma, objavio je HNB.

Kako je istaknuto u sažetku HNB-ove publikacije "Financijska stabilnost 25", snažna gospodarska ekspanzija poduprla je dohotke stanovništva i poslovne rezultate poduzeća, što je povoljno djelovalo i na stabilnost financijskog sustava.

Glavne strukturne slabosti domaćeg gospodarstva, u vidu visoke izloženosti bankarskog sektora državi te niske stope participacije radne snage, koja uz nepovoljne demografske i migracijske trendove ograničava potencijal gospodarskog rasta, pritom su ostale nepromijenjene. Stoga je i ukupna izloženost financijskog sustava sistemskim rizicima tek blago smanjena s umjereno povišene razine, navodi se.

Pritom, najvažniji izvori rizika za financijsku stabilnost proizlaze iz moguće snažnije eskalacije geopolitičkih napetosti, što bi se moglo nepovoljno odraziti na globalne ekonomske tokove, a posredno i na domaće gospodarstvo, koje je kao malo i otvoreno gospodarstvo izrazito podložno prelijevanju utjecaja iz okružja.

NAJAVILA JE Borzan: 'Pomoć za kupnju prve nekretnine bit će fokus idućeg mandata u EU parlamentu...'

Vidljiv snažan trend rasta cijena kratkoročnog najma

Rastu rizika pridonosi i nastavak rasta cijena stambenih nekretnina, koji je u 2023. bio znatno jači nego u drugim članicama euro područja, iako se broj kupoprodaja nastavio smanjivati. Na tržište stambenih nekretnina dodatno djeluje i investicijska potražnja za stambenim nekretninama sa svrhom kratkoročnog najma, najviše izražena na Jadranu.

"Ipak, rizike za financijsku stabilnost ublažavaju relativno niska zaduženost kućanstava, umjerena izloženost banaka stambenim kreditima kao i praksa fiksiranja kamatnih stopa uz regulatorna ograničenja visine kamatnih stopa na postojeće kredite", ističu iz Hrvatske narodne banke (HNB).

U osvrtu na tržište kratkoročnog najma u Hrvatskoj, iz HNB-a su koristili podatke s platforme Airbnb, koja povezuje potencijalne putnike s raznolikim smještajnim opcijama.

Osim što je pretežno koncentrirano u obalnim područjima, poslovanje objekata koji se oglašavaju na platformi Airbnb pokazuje i veliku sezonalnost koja korespondira s turističkom sezonom, a šire korištenje platformom počelo je 2017. godine, dok je vrhunac bio u kolovozu 2019. godine, kada je 206 tisuća objekata ostvarilo prihod od iznajmljivanja putem te platforme.

LUDILO NA TRŽIŠTU Cijene kvadrata u Zagrebu nikad više, ako prodajete nekretninu - Sad je trenutak!

Pritisak kratkoročnog najma najveći je u gradovima i općinama na obali, gdje aktivni objekti na platformi čine prosječno oko sedam posto ukupnog broja jedinica za stanovanje, dok u nekim obalnim općinama takvi objekti čine čak do 25 posto ukupnog broja jedinica za stanovanje. Tako, vidljiv je snažan trend rasta cijena kratkoročnog najma, posebice u 2023. godini, pa je tako primjerice u kolovozu prošle godine kratkoročni najam na razini cijele Hrvatske bio 26 posto skuplji nego u kolovozu 2022.

"Na Jadranu je vidljiv znatan porast cijena u ljetnim mjesecima, a u Zagrebu, koji se profilirao kao adventska destinacija, u prosincu. U ostalim jedinicama lokalne samouprave vidi se također ljetna oscilacija indeksa, iako u manjoj amplitudi", navode iz HNB-a.

Iako se odnose na različita tržišta, indeksi cijena kratkoročnog i dugoročnog najma pokazuju slično kretanje, a takva korelacija odražava međusobnu isprepletenost različitih segmenata tržišta nekretnina u Hrvatskoj.

"Na razini cijele Hrvatske cijene kratkoročnog najma rasle su brže od cijena dugoročnog najma do kraja 2022. godine i u 2023. godini. Ipak, iako se u kratkoročnom i dugoročnom najmu stambene nekretnine koriste za drugačiju namjenu i pod utjecajem su različitih činitelja, njihovi indeksi slično se kreću pa je vidljiv snažan rast cijena dugoročnog i još više kratkoročnog najma tijekom 2022. i 2023., uz naznake usporavanja na početku ove godine", kažu iz HNB-a.

Povećanje NRS-a može imati vrlo ograničene učinke na financijsku stabilnost

Iz Hrvatske narodne banke (HNB) ističu da su snažno tržište rada i rast dohodaka poticali kreditiranje kućanstava, posebno u segmentu gotovinskih nenamjenskih kredita. Njihov rast je krajem 2022. na godišnjoj razini tako iznosio 2,4 posto, dok je krajem ožujka ove godine dosegnuo 12,6 posto. S druge strane, rast stambenih kredita istodobno se stabilizirao na umjereno visokim razinama, navode iz središnje banke.

Napominju i da će rast kamatnih stopa na oročene depozite i s time povezano povećanje nacionalne referentne stope (NRS) blago i postupno povećati i trošak otplate dijela postojećih kredita kućanstvima.

PREDIZBORNI PROGRAM Hoće li Hrvatska dobiti porez na nekretnine? HDZ je oprezan oko najava, SDP nije razradio model

U uvjetima rasta kamatnih stopa i cijena stambenih nekretnina, sve dulja ročnost stambenih kredita i rastući omjer otplata duga prema dohocima povećavaju ranjivost potrošača na eventualne nepovoljne financijske okolnosti, navode iz središnje banke.

Mogući porast troška otplate kredita u uvjetima rasta troška financiranja banaka, a onda posredno i NRS-a, iz HNB-a su simulirali u dva scenarija koji se razlikuju po intenzitetu rasta toga referentnog parametra.

U scenariju porasta NRS-a za 70 baznih bodova porast troška otplate bio bi vrlo blag, pa bi tako za više od 4/5 partija stambenih kredita odnosno za oko 55 tisuća partija mjesečni trošak otplate porastao do najviše pet posto, odnosno prosječno sedam eura, dok bi trošak otplate za 99 posto kreditnih partija nestambenih kredita, njih nešto manje od 110 tisuća, porastao ispod pet posto, prosječno tri eura, navode iz HNB-a.

U scenariju porasta NRS-a za 150 baznih bodova, pak, porast troška otplate bio bi manji od pet posto za otprilike 4/5 nestambenih (oko 85 tisuća partija) i za nešto manje od trećine stambenih kredita (oko 19 tisuća partija) s promjenjivom kamatnom stopom vezanih uz NRS.

Nadalje, za nešto više od trećine stambenih i preostalu petinu nestambenih kredita porast troška otplate duga bio bi veći od pet posto, a manji od deset posto (24 eura), dok bi porast troška otplate nadmašio deset posto za nešto više od trećine stambenih, a riječ je o prosječno 46 eura za nešto manje od 24 tisuće partija, te za samo jedan posto nestambenih kredita, za prosječno 58 eura, izračunali su u HNB-u.

U potonjem scenariju, trošak otplate duga najviše bi se povećao, prosječno oko 16,5 posto, dužnicima sa stambenim kreditima preostale ročnosti dulje od 20 godina, pri čemu u tom razredu preostalog dospijeća početna razina kamatne stope ne utječe znatno na porast troška otplate.

S druge strane, navode iz HNB-a, utjecaj interakcije početnoga zakonskog ograničenja kamatnih stopa eksplicitno se razmatra u scenariju sa simuliranim porastom kamatnih stopa od 70 baznih bodova. Tako se dužnicima s kamatnim stopama na razini ograničenja kratkoročno neće povećavati trošak otplate, a trošak otplate dužnicima koji imaju kamatnu stopu do tri posto mogao bi se prosječno povećati za oko 6,5 posto.

"No, kredita s vrlo dugom preostalom ročnosti, više od 20 godina, i razmjerno niskom razinom trenutačnih kamatnih stopa, ispod tri posto, vrlo je malo, odnosno nešto je manje od 6,5 posto glavnice kredita vezanih uz NRS kojima će kamatna stopa biti promjenjiva tijekom 2024. To upućuje na to da povećanje NRS-a može imati vrlo ograničene učinke na financijsku stabilnost", zaključuju HNB-ovi analitičari.

Bankarski sektor u 2023. ostvario visoku dobit

Iz HNB-a navode i da dobri rezultati poslovanja nefinancijskih poduzeća za sada smanjuju njihovu ranjivost na zaoštrene uvjete financiranja, iako blagi rast već razmjerno visoke zaduženosti povećava rizike za sposobnost otplate duga u slučaju smanjenja poslovne aktivnosti.

Bankarski je sektor u 2023. ostvario visoku dobit, a njegovu visoku otpornost potvrdili su i rezultati stresnog testiranja solventnosti i likvidnosti na malo vjerojatne, vrlo intenzivne šokove. No, izglede profitabilnosti u srednjem roku narušavaju nastavak rasta troškova financiranja, moguće pogoršanje kvalitete imovine i povećani kamatni rizik.

U fokusu makrobonitetne politike HNB-a ostaje održavanje visoke razine zaštitnih slojeva kapitala, koji pomažu očuvanju otpornosti banaka u slučaju pogoršanja makroekonomskih ili financijskih uvjeta bez nepovoljnih učinaka na raspoloživost kredita, zaključuje se u sažetku publikacije.

(Hina) xmm