Zamke nekretnina: Stan može biti "čist", ali ipak imati teret

Nastao je pravi nered nakon što su se kupci uselili u stan u Zagrebu za koji smo svi mislili da je potpuno ‘čist’. Nakon svih provjera, nitko nije primijetio da je prijašnji vlasnik bio ilegalno spojen na struju. Novi vlasnici su bili u šoku i u velikom problemu.
Ovo neugodno iskustvo ispričao je dopredsjednik strukovnog udruženja agencija za nekretnine pri Hrvatskoj gospodarskoj komori Boro Vujović i vlasnik agencije Opereta.

Za većinu, nekretnina je najskuplja stvar koju kupuju u životu, a cijene im i dalje rastu. Samo posljednjih godinu dana, pokazuju podaci oglasnika Njuškalo, kuće su poskupjele za oko 6,5 posto, a cijena po kvadratu u Dubrovniku im je čak 4670 eura. Mnogi su još hrabri i misle da im za takvo ulaganje ne trebaju stručnjaci. Vujović daje samo neke detalje u kakvu noćnu moru kupci mogu upasti. Za svaku nekretninu osnovno je provjeriti njezino stanje u zemljišnim knjigama. U njih se upisuje vlasništvo i u njima može se provjeriti postoje li hipoteke ili plombe na nekretnini. 

Nije lako provjeriti vlasništvo

 A neke nekretnine upisane su u knjigu položenih ugovora. U starijim zgradama koje su građene na društvenom zemljištu ili u zgradama u kojima je dio stanova nacionaliziran čest je slučaj da su upisane u knjigu položenih ugovora koja je privremena zemljišna knjiga. U njoj se vodi evidenticija o takvim nekretnima i stanovima. 

SKUPE POGREŠKE Ovo je 6 najčešćih greški koje ljudi rade kod prodaje stanova

Mnogo je takvih stanova u središtu Zagreba - upozorava naš sugovornik. Iako se trenutačno povezuju zemljišne knjige s knjigama položenih ugovora, taj proces nije gotov pa je kod kupoprodaje potrebna temeljita provjera.

Postoje slučajevi gdje je stan upisan i u zemljišnu knjigu i u knjigu položenih ugovora pa sve može biti ‘čisto’ u jednom dokumentu, a drugi pokazuje da postoje tereti. 

- Provjera dokumentacije nije jednostavna, do nekih spisa ne može se lako ni doći. Bolje je to prepustiti stručnjacima - kaže Vujović. Ponekad u zemljišnim knjigama ne postoje negativne zabilježbe koje upućuju na to da nekretnine nemaju građevinsku ili uporabnu dozvolu. Pa i to treba provjeriti, je li nekretnina legalna.

U agenciji Opereta susreli su se i sa slučajem u kojoj su imali građevinsku dozvolu za pet katova, a uporabnu za tri kata. 
- Stan na četvrtom katu koji se prodavao bio je ‘ni na nebu ni na zemlji’. Slično je i sa zatvorenim lođama koje nisu legalizirane - kaže Vujović. Dakle, drugi je korak provjeriti legalnost građevine - ima li građevinsku, uporabnu ili rješenje o izvedenom stanju. 

Obavezno treba provjeriti i stanje režija. Ti su računi vezani uz OIB, pa je za ‘zaboravljeni’ račun odgovoran prijašnji vlasnik nekretnine, ali je bolje i to provjeriti.

Da je i to ozbiljan posao, govori i to da u agenciji Opereta imaju zaposlenika koji se bavi samo režijskim računima. A da bi netko provjerio stanje s računima, treba punomoć prodavatelja da to smije učiniti. 

Treba provjeriti i identitet vlasnika

Kupac mora dobro utvrditi identitet prodavatelja, da je to stvarna osoba, jer je bilo i prijevara takve vrste, odnosno krađe identiteta. A sam kupoprodajni ugovor ne znači da je netko i vlasnik, to se postaje tek upisom u zemljišne knjige. 
Na kraju, treba dobro sinkronizirati isplatu i primopredaju nekretnine.

IMALI I JAMSTVA Tužna priča obitelji iz Zagreba: Kupili stan, a onda ih izbacili

- No čak i ako nekretninu kupi i upiše vlasništvo, to ne znači da će kupac ući u nju. Prijašnji vlasnik možda odbije izaći iz nje, a iskustvo pokazuje da je pravo posjeda često jače od prava vlasništva. Zato treba dobro uskladiti plaćanje i primopredaju stana - upozorava Vujović.