Savjeti arhitekata: O ovome morate voditi brigu pri kupnji zemljišta za gradnju kuće

OK, konačno ste dobili ozbiljnu količinu novca na Eurojackpotu ili vam je, Bog joj dao mira, baka ostavila hrpu novca ili nešto slično... a za vas dobro! I to baš u pravom trenutku, jer ste upravo pomislili kako biste se mogli upustiti u gradnju kuće iz svojih snova ili barem riješiti na suvisao način svoje stambeno pitanje. I što sad? Želja je velika, postoji i realna mogućnost, ali svi oko vas govore kako je gradnja skupa, majstora nema, dozvole su komplicirane, kako im se dogodilo ovo i ono, kako su pukli na živce, posvadili se s arhitektima, tetom u općini, izvođačima, a poneko se žešće zakačio i s bračnim drugom... Ne želite to! 

Ali ne da vam vrag mira! Nešto vas gricka, gura, budite se u tri ujutro i nekako biste rado pokušali jer, eto - "neće mene isti baksuz"!
Baksuz je, nažalost, prilično zeznuta stvar, nije baš da ga možete kontrolirati tek tako, definitivno se ne možete pouzdati u njegove dobre namjere, ima on svoje puteve kojima bolje da ne krenete. No postoje i drugi putevi. Nažalost, ne baš jednostavni, ali ipak je vjerojatnost da ćete se jednog dana probuditi u svojoj kući bitno veća. 

Koje područje odabrati?

Pokušajmo krenuti redom. Već ste zaključili da vam treba i da želite imati dom za sebe, svoju obitelj, imate nešto ušteđevine i priliku da dobijete kredit od neke uvijek ljubazne i nadasve suportivne bankarske ustanove. Načelno ste definirali da vam trebaju tri spavaće sobe, kuhinja, garaže i koješta drugo. OK, nemojte ići dalje od toga. Nemojte početi crtati na nekoj salveti ili stražnjoj stranici računa za struju.

Prvo odredite područje koje će biti podjednako udaljeno od vaših svakodnevnih putovanja, koje će imati u blizini sve one usluge koje vam trebaju, vrtić, školu, liječnika, javni gradski promet, vaše radno mjesto i radno mjesto bračnoga druga ili neku drugu vrijednost koja vam je svakodnevno ili barem više puta tjedno potrebna. Naravno, uočit ćete da će biti podosta kompromisa u tom procesu, ali što više potreba pokrijete, to će vam svakodnevni život biti jednostavniji. 

Ključna je provjera 

Kad ste konačno suzili područje, počnite razmišljati o konkretnoj građevinskoj parceli. To je točka na kojoj bi bilo mudro angažirati neke od stručnjaka koji će vam u cijelom ovom procesu i inače trebati. 
To su prvenstveno odvjetnik i, Bože me prosti, arhitekt! 

Odvjetnik će vam dati sigurnost prilikom provjere vlasništva, tj. provjeriti vlasništvo u zemljišnim knjigama i vlasničkom listu, te ustanoviti eventualno postojanje hipoteke ili nekog tereta na zemljištu. Također će ustanoviti kako se to zemljište vodi u katastru te tko je u posjedu. Prije potpisivanja kupoprodajnog ugovora trebat će vam arhitekt, onaj čudni lik odjeven u crno, koji će vam pregledati parcelu, prostorni plan ili zloglasni GUP, provjeriti može li se na njoj graditi i što, ima li zadovoljavajući pristup na "javnu gradsku prometnicu", koja je zona građenja, urbana pravila, kolika je izgradivost i iskoristivost, onaj broj potrebnih spavaćih soba, pa orijentaciju, nagib... i gomilu drugih stvari i stvarčica koje vas već na početku, ako ih ne uočite na vrijeme, mogu baciti u očaj!
Jednostavno, ne bi vam bilo pametno postati vlasnik parcele preko koje ide magistralni toplovod, na kojoj se planira graditi škola ili kojoj buduća prometnica oduzima četvrtinu površine, a susjed je svojom nelegalnom dogradnjom zaklonio najbolji dio vidika...

Lokacija sve diktira

Kad ste konačno uspjeli posložiti sve ove preduvjete, možete ozbiljno krenuti u pregovaranje o cijeni. Cijenu definiraju tri stvari: lokacija, lokacija i lokacija! 
U redu, doista je lokacija izrazito važna, ali nikako se nemojte dovesti u situaciju da zaboravite sve ostalo, od čega smo dio prije naveli. Nemojte nikako nasjesti na neutemeljene zahtjeve i emocionalne ucjene prodavatelja, pa ni svoje neracionalne težnje. Kupnja zemljišta vrlo je ozbiljan i racionalan čin u kojemu morate biti naoružani ozbiljnim i relevantnim informacijama o zemljištu, koje ćete onda iskoristiti u pregovaračkom procesu s prodavateljem.

Nikako nemojte zaboraviti svoje financijske mogućnosti, ali uzmite u obzir i vrijednost koju će neko zemljište dobiti nakon što sagradite kuću ili u blizini niknu park, škola ili nešto drugo što će mu dignuti vrijednost. Također, dobro sagledajte i mogućnost da se u budućnosti dogodi nešto što će mu umanjiti vrijednost. Nakon što dogovorite cijenu koja vam odgovara, na scenu ponovno stupa vaš odvjetnik, koji kupoprodajnim ugovorom utvrđuje cijenu, definira uvjete transakcije i osigurava vaše stupanje u vlasništvo.  

Vrijednost zemljišta 

Budući da, na vašu veliku žalost, vjerojatno ipak niste dobili na Eurojackpotu, a i bake su češće likovi iz bajke negoli one koje ostavljaju vreće novca, morat ćete dobro prebrojiti ušteđevinu pa razliku potražiti kod neke od prije spomenutih bankarskih ustanova. Svakako treba usporediti uvjete koje nude, pripremiti dokumentaciju, koja je u pravilu navedena na web stranici banke, ali nije zgorega ni osobno se informirati te, naravno, podnijeti zahtjev.

Nakon podnošenja zahtjeva uslijedit će procjena vaše kreditne sposobnosti te će zatražiti izradu procjene vrijednosti zemljišta pa u konačnici donijeti odluku o odobrenju kredita. Poslije odobrenja slijede solemnizacija ugovora o kreditu te upis založnog prava na zemljištu. Ovisno o bankarskoj ustanovi, založno pravo može najčešće biti i na zamjenskoj nekretnini. Nakon svega slijedi isplata novca i ...
Čestitamo! 
Upravo ste postali ponosni vlasnik malog dijela ovog našeg planeta! Malog, ali vašeg! Vrijeme je da počnete razmišljati o kući...

Branka Grgić i Damir Ljutić zajednički se bave arhitekturom i njoj bliskim temama kroz studio BADD.arch. Dobitnici su mnogih arhitektonskih nagrada. 

Stručni partner projekta je Društvo građevinskih inženjera Zagreb. Uz glavnog partnera PEVEX, partner na projektu je i ROCKWOOL.