Tržište nekretnina u Istri: 'Cilja se na kupce više platežne moći, nedostaje socijalnog aspekta'

U Poreču se, u organizaciji Njuškala, održao okrugli stol o perspektivi tržišta nekretnina u Istri i Primorsko-goranskoj županiji.

Panelisti Blaženka Leib iz Obnovljivih izvora energije Hrvatske, Vlatko Mrvoš iz agencije za posredovanje iz Buzeta te Mario Protulipac, konzultant za europske fondove – pod moderatorskom palicom Roberta Pokrovca iz Erste nekretnina – dotakli su se gorućih tema ovog važnog sektora za Istru, ali i cijelu Hrvatsku.

Tržište je dinamično, ali nije imuno na izazove

Istarska i Primorsko-goranska županija kreativno su područje koje je oduvijek donosilo nove vrijednosti na tržište nekretnina. Prije 30 godina nije bilo kuća za odmor, maslinovih putova ili vinskih cesta, a danas je Istra predvodnik u idejama i konceptima, ne samo u nekretninama, nego i turizmu i drugim gospodarskim aspektima, kaže Mrvoš. Vidljivo liderstvo može se pripisati utjecaju zapada – Italiji, Sloveniji i Austriji – a postavljanje trendova u kombinaciji s hedonizmom čini savršen recept za uspjeh.

Ipak, postoje prepreke i izazovi na tržištu nekretnina koje je važno prepoznati i poticati investitore na ulaganja. Prema riječima Roberta Pokrovca, vrijednost nekretnine ne čini cigla i zgrada, nego način korištenja prostora. Postali smo svjesni što znači loš plan, gradnja bez urbanizma, nedostatak infrastrukture ili slaba infrastruktura. Gradnja dobrih nekretnina na takvim lokacijama srušila im je vrijednost za 40-50%. Prostorni planovi lokalnih samouprava neujednačeni su među jedinicama, a zakon je jasan, ali se ne primjenjuje te su država i lokalna samouprava u koliziji.

MUKE PO STANOVIMA Cijene nekretnina rastu: Više se isplati kupiti kuću u predgrađu, nego puno manji stan u Zagrebu

Još jedan aktualan problem je i zbrinjavanje radnika koji rade u turizmu ili tvorničkim postrojenjima te kojih očekujemo oko 100 000, a nemamo ih gdje zbrinuti niti investitora s idejom da se taj problem riješi. Potrebe su veće od trenutnog stanja na tržištu, a posrednici u prodaji nekretnina trebaju biti indikator promjena, istaknuo je Mrvoš.

Vrijednost nekretnine može se povećati EU fondovima

Investitori ciljaju specifičnu skupinu kupaca – više i visoke platežne moći – te se ne proizvode proizvodi koji su traženi na tržištu. Socijalni aspekt je pitanje države i priuštivost stanovanja je problem za mnoge europske države koje su iskusile dolazak jeftine radne snage i promjene u strukturi stanovništva. Kao dobar primjer socijalnog i priuštivog stanovanja ističu se austrijski modeli koji kroz fondove pomažu mladim osobama koje su izgubile posao ili si ne mogu priuštiti stanovanje. U Hrvatskoj je to prepoznato kroz ključne strateške dokumente na kojima se radilo u zadnjih godinu dana te će se pratiti idućih 7 godina, ali više u dijelu socijalnog stanovanja i zbrinjavanja ugroženih skupina, osoba s invaliditetom... Mario Protulipac smatra da uvijek kasnimo i da trenutačna situacija podsjeća na onu iz 2008. godine, ali da kriza izbacuje nove prilike te da fondovi prate konkretnu potrebu. Možda će im trebati više da se uključe, ali bit će prepoznato, smatra Protulipac.

VODIČ PO GRADOVIMA Ovo su cijene nekretnina u Hrvatskoj: Kvadrat u Zagrebu poskupio je za čak 500 eura

Trendovi koji se uočavaju uključuju progresivan rast fondova i to da većina njih završi u sektoru gospodarstva. U sedmogodišnjem periodu pripreme za ulazak u EU, fondovi su iznosili 1,8 milijardi eura, u periodu koji je završio 10,8 milijardi eura, a u periodu do 2027. godine iznose više od 20 milijardi eura. Aktualni natječaji fokusirani su na područje turizma, diversifikacije gospodarskih djelatnosti, zelene tranzicije i digitalizacije.

Protulipac ističe aktualan natječaj iz područja turizma: Poticanje razvoja proizvoda i usluga te poslovnih modela u eko sustavima u lancu vrijednosti turizma koji doprinose zelenoj i digitalnoj tranziciji i rješavanju ključnih izazova u sektoru turizma. Kao primjer pozitivnih trendova iskakanja iz hermetičnosti europskih natječaja koji potiče lanac vrijednosti (a bit će ih sve više), fokus je na umrežavanju vlasnika nekretnine, odnosno investitora i različitih dionika iz sektora energetike, prometa ili poljoporivrede, gdje svi skupa imaju koristi od projekta.

Sve je važnija uloga energetike

Energetika i nekretnine nisu bile u fokusu prije nekoliko godina, a zbog energetske krize koja je tinjala i prije početka rata u Ukrajini, pitanje energetike postaje strateško pitanje. Blaženka Leib smatra da je izuzetno važno imati svoj izvor energije koji će osiguravati konkurentnost i zaradu. Poljoprivredno zemljište koje je u privatnom vlasništvu i nije visoko kvalitetno zemljište može biti zanimljivo investitoru koji želi napraviti solarnu elektranu, postižući dodanu vrijednost. Na primjerima iz Francuske, Mađarske, Italije i Njemačke koje razvijaju agro-solare, dokazano je da oni pospješuju do 20% prinosa poljoprivrednih kultura te donose višestruku dobit poljoprivredniku. U Hrvatskoj je trenutačno 179 MW solara, što je tri puta manje nego u Sloveniji, 25 puta manje nego u Mađarskoj i 600 puta manje nego u Njemačkoj, a potencijal je 30% veći nego u Njemačkoj zbog količine sunčanih dana koje imamo.

NE BI TREBALE DALJE RASTI Cijene novogradnje na vrhuncu, kvadrat i do 6000 eura. U Zagrebu cijene rasle 30 posto

Bolna točka je nepostojanje državnog prostornog plana u Hrvatskoj, a izazov su neujednačeni županijski prostorni planovi. Leib je optimistična i navodi kako se stvari ne mijenjaju preko noći, ali da način postoji. Prije 10 godina nije postojao zakon o obnovljivim izvorima energije te je to bila poptuno nova industrija kod nas. Privatni sektor uz podršku i suradnju s lokalnom zajednicom treba sudjelovati u iniciranju izmjena i dopuna postojećih zakona i pravilnika, a poduzetnik treba biti svjestan da promjena dolazi od njega. Trenutačna situacija je rezultat neznanja, ne teorije zavjere, a uloga tržišta nekretnina ima dublje značenje i utjecaj na društvo, razvoj lokalne samouprave te razvoj na nacionalnoj razini.

Nove perspektive

Novi građevinski projekti imaju nove mogućnosti. Ne tako davno energetska učinkovitost bila je stran pojam, a danas se podrazumijeva da imate energetski razred nekretnine. Prema europskoj direktivi, do 2027. godine obvezno je imati solar kod novih javnih i komercijalnih zgrada, a do 2029. i svih novih stambenih zgrada. Osim toga, do 2025. godine u Hrvatskoj treba biti 100-200 brzih punionica za električna vozila snage 50-70 kW i nešto manje za ona snage 100-150 kW, a razvija se i pilot projekt za punjače u stupovima javne rasvjete. Na tržištu se stvaraju novi proizvodi i ako nekretnina ima tu infrastrukturu, njezina vrijednost je veća.

Protulipac zaključujuje da s pozicije politike EU ima puno pozitivnih inicijativa, razvija se nova paradigma urbanog razvoja, trend koji će nas prije ili kasnije zahvatiti (od novih građevinskih materijala do kružne ekonomije koja se potiče) – razvija se novi mindset i nova zanimanja koja prate taj proces. Novca uvijek ima, a pitanje je samo kvalitete ideje i razmišljanja te povezivanja sa širim aspektom i politikama koje su sad aktualne.

Leib naglašava da je ključna komunikacija s lokalnim medijima, širenje informacije i određene teme te doprinošenje stvaranju svijesti. Uz moć medija i pritisak vlastite lokalne zajednice mora se odgovoriti na potrebe i želje zajednice. Blagodat Istre je mreža još uvijek dovoljno velikog kapaciteta da se s nekretninama mogu kombinirati svi obnovljivi izvori energije koji su prirodno prisutni, a da se ne naruši kvaliteta prirodnog okruženja, već da mu se podigne vrijednost.