Lakše do stana: Do kraja godine stiže prva strategija stanovanja. Promijenit će hrvatsko tržište?

Do kraja godine, kako neslužbeno doznajemo, Vlada bi barem na papiru trebala imati prvu dosad hrvatsku stambenu strategiju. Cijene nekretnina toliko su otišle u nebo, da su one postale dostupne samo bogatima, ne i mladima koji tek žele stvoriti vlastiti dom - kreditno su nesposobni za tako visoke cijene. Tržište najma je pak potpuno divlje, samo oko dva posto stanovnika živi u prijavljenom najmu. Prema podacima Eurostata, mladi u Hrvatskoj u prosjeku od roditelja sele tek s 33 godine, za razliku od Skandinavaca, koji odlaze već s 20 godina, Nijemci, Francuzi ili Nizozemci u prosjeku s 25. Štoviše, hrvatski muškarci najkasnije u cijeloj EU odlaze u vlastiti kupljeni ili iznajmljeni dom - sa skoro 35 godina, žene sa 32.

Što će nova strategija donijeti, nije poznato, osim da bi država trebala dati okvir,  a da glavni inicijator bude lokalna samouprava. Neovisno o tome, neke od banaka, poput Erste banke, već rade na projektima tzv. "priuštivog stanovanja". Ono podrazumijeva suradnju jedinica lokalne samouprave (JLS)  i banke u gradnji stanova za dugoročni, povoljniji najam. Kako ni bankama, očito, ne odgovara da cijene nekretnina previše lete u nebo, jer malotko tako ostaje kreditno sposoban, ideja je da se gradnjom stanova za jeftiniji najam tržište stabilizira, ali i da se na određenom području nastane ljudi koji će to područje dalje razvijati.

STAMBENI KREDITI APN do danas zaprimio 3.590 zahtjeva za subvencije: Moguće ih je poslati do idućeg petka

- U skladu sa strategijom međunarodne Erste grupe, Erste banka u Hrvatskoj također je započela s pripremnim aktivnostima u ovom segmentu te razgovorima s predstavnicima lokalnih uprava nekoliko hrvatskih gradova, odgovoreno nem je iz Erste banke.

Priuštiviji najam bio bi za one koji nekretninu ne mogu kupiti, ali na određenom području, gdje bi se zgrada gradila, mogu doprinijeti razvoju, ovisno o svome zanimanju, kvaliteti poslodavca, broju članova kućanstva i slično. Jedan od kriterija za dobivanje takvog najma bio bi da mjesečna primanja najmoprimca pokrivaju iznos najma i životnih troškova te ne prelaze iznos koji definira JLS. Drugi je kriterij da najmoprimac i članovi kućanstva nemaju nekretninu u vlasništvu odnosno suvlasništvu na manje od 200 kilometara od mjesta najma.  

JLS bi trebao svoje zemljište odrediti isključivo za priuštivo stanovanje, te investitoru dodijeliti pravo građenja uz prijeboj nakade za pravo građenja s naknadom koju je JLS dužan platiti po prestanku prava građenja zbog poveanja vrijednosti nekretnine u vlasnišvu JLS-a, ili uz plaćanje minimalne naknade za pravo građenja. Drugi je uvjet da se investitora oslobodi plaćanja komunalnog doprinosa. Zgrade bi bile energetski učinkovite, tako da im i režijski troškovi budu što manji. 

TKO OVO RAZUMIJE? Preskupo vam je stanovanje? Bačić teško prepričljivim videom govori kako će to Vlada pomoći

Nužna je, međutim, i podrška države - trebalo bi mijenjati Zakon o PDV-u kako bi se osigurala niža stopa PDV-a na troškove nabave, a izmjenama Zakona o porezu na dobit pak uvesti izuzetak od primjene pravila da kamate između povezanih osoba moraju biti ugovorene u visini koja bi se ostvarila između nepovezanih osoba - kako bi se osigurao što povoljniji najam. Sad je, naime, situacija takva da se porezima na dohodak kažnjava prodaja ili najam ispod tržišnih cijena, a ne postoji niti mogućnost odbitka PDV-a prilikom izgradnje ako je svrha davanje u zakup za stanovanje. 

Komercijalni građevinski investitori za takve gradnje nisu zainteresirani, jer je dobit mala, oko tri, do maksimalno pet posto, što znači da povrat investicije može trajati i 20, 30 godina. 

Erste banku smo pitali u kojoj je fazi njihov projekt i  kako teku pregovori s JLS-ovim te kojima,  gdje se očekuju prvi stanovi i koliko njih. 

- Budući da se radi o kompleksnoj i potpuno novoj inicijativi, gdje ne postoje konkretni primjeri na tržištu, u ovom je trenutku još prerano za detalje te je za očekivati da će banka u razumnom roku s javnošću moći podijeliti informacije o konkretnijim koracima, odgovaraju. Dodaju kako članice Erste grupe do 2030. godine na tržištima srednje i istočne Europe, u bliskoj suradnji s javnim sektorom, imaju za cilj osigurati do 15.000 pristupačnih stanova i ponuditi ih za najam.

Međunarodna Erste grupa na godišnjoj razini već osigurava sredstva za financiranje izgradnje više od 6.000 subvencioniranih stambenih jedinica u Austriji, a Češka i Slovačka su pokrenuli lokalne projekte, dodaju. Osim u spomenutim zemljama, različiti koncepti priuštivog stanovanja razvijaju se i u Mađarskoj, Rumunjskoj i Hrvatskoj, ovisno o mogućnostima i zakonskom okviru, koji se razlikuje od zemlje do zemlje.

Neslužbene informacije kažu da bi projekt priuštivog najma prvo mogao zaživjeti u Rijeci pa Zagrebu. Krajem ožujka na tu temu su se sastala četiri gradonačelnika - Zagreba, Rijeke, Splita i Osijeka te je pokrenuta Inicijativa četiri grada, koja će funkcionirati kao platforma za suradnju, između ostalog i na projektima priuštivog stanovanja. Cijena takvog najma mogla bi biti i do 20 posto niža od tržišnog, sve ovisno o tome kako će ga tretirati država. 

Prof.dr. sc. Gojko Bežovan s Pravnog fakuteta u Zagrebu profesor je socijalne politike koji već tri desetljeća govori o priuštivom stanovanju. 

- Svaka takva inicijativa je dobra inicijativa no za gradnju stanova za najam treba tri, do pet godina, a situacija na tržištu je alarmantna. U roku samo šest mjeseci pomoglo bi da država subvencionira najamnine, bilo onima koji sad unajmljuju s ugovorom, ilii bez njega, kaže profesor. U ovoj krizi je, dodaje, Hrvatska pomagala umirovljenicima, bez uvida u njihovu imovinu, pri čemu mnogi imaju i dva, tri, pa i deset apartmana na moru, na koje se plaća smiješno mali paušal.

- Neke druge države su pomagale podstanarima, koji su u Hrvatskoj prototip socijalno isključenih osoba. To su u mnogim slučajevima mladi ljudi doseljeni iz provincija u gradove, koji se ne mogu mrdnuti s mjesta, osim ako im roditelji ne pomognu, ili se ne bave nekim jako perspektivnim zanimanjem. Mladi srednjoškolski profesor ne može ući u kredit za stan, i to je okidač za mnogobrojne odlaske mladih iz Hrvatske, kaže Bežovan.

- Dublin trenutačno radi na jednom od najvećih projekata javnih stanova za najam, sa sredstvima Razvojne banke Vijeća Europe, koja mi nismo nikad koristili. Povlače sredstva, a time i naše ljude k sebi, zaključuje. Tržište kapitala je mrtvo od 2008. naovamo, nitko ne vjeruje u dionice pa se ulaže samo u beton i ciglu, što "bilda" cijene stanova i najma. Osim toga, zaključuje Bežovan, imamo i dramatično nizak standard stanovanja.

Eusrostatovi podaci kažu da u prosjeku u EU 19 posto stanovnika živi u prenapućenim stanovima, a kod nas se međugeneracijski "stišće" 40 posto stanovnika. 

Predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama pri HGK Dubravko Ranilović kaže kako država u svrhu poticanja priuštivog stanovanja može privatnim investitorima smanjiti PDV i druge namete, ako grade takve stanove. Zagreb je, dodaje, najdalje otišao s tim, jer u pripremi ima više projekata zadrugarstva i stanova za jeftiniji najam te slično.