Investitor koji planira izgradnju niskoenergetske kuće suočit će se s postupkom ishođenja dozvola prije nego započne izgradnja kuće, ali i nakon što je dovršena. Lokacijska, građevinska i uporabna dozvola igraju ključnu ulogu u procesu izgradnje, pružajući investitoru sigurnost i zakonsku osnovu za provedbu građevinskog projekta.
Najprije tražite lokacijsku dozvolu
Lokacijska dozvola je prva dozvola koju investitor mora dobiti prije početka izgradnje niskoenergetske kuće. Ova dozvola odnosi se na provjeru zadovoljavanja lokacijskih uvjeta izgradnje kuće u odnosu na odredbe postojećih i važećih prostornih planova, uvjeta veličine, katnosti, orijentacije, udaljenosti od međe i drugih prostorno-planski određenih ograničenja koja se moraju poštivati pri izgradnji.
Nakon što arhitekti ili inženjer izrade idejni projekt, podnosi se zahtjev za ishođenje lokacijske dozvole. Zahtjev za izdavanje lokacijske dozvole se predaje u sklopu mrežnog servisa - platforme Informacijskog sustava prostornog uređenja, gdje se mogu na karti (georeferencirano) vidjeti osnovni podaci do sada ishođenih lokacijskih dozvola za sve katastarske čestice u Hrvatskoj. Za ishođenje lokacijske dozvole prilaže se, uz idejni projekt, rješenje o prihvatljivosti zahvata za okoliš ako se radi o zahvatu u prostoru za koji se prema posebnim propisima provodi postupak procjene utjecaja zahvata na okoliš, a ako je idejni projekt rađen prema stranim propisima, prilaže se potvrda o nostrifikaciji (prijevod na hrvatski i potvrda o usklađenosti s hrvatskim propisima).
Lokacijska dozvola osigurava da se izgradnja planira u skladu s prostornim planovima, urbanističkim uvjetima i ostalim propisima. Za investitora, ova dozvola pruža sigurnost da je odabrana lokacija prikladna za gradnju niskoenergetske kuće i da se neće suočiti s pravnim problemima kasnije u procesu. U ovoj fazi nisu određeni materijali kojima će se graditi kuća, niti su izrađeni proračuni kojima se dokazuje sigurnost i stabilnost kuće. Određeni su vanjski gabariti, točna lokacija i oblik na zemljištu, katnost, orijentacija i slično.
Glavni projekt pa građevinska dozvola
Na temelju izdane lokacijske dozvole ne može se početi graditi, ali se može na temelju izdane lokacijske dozvole i pripadajućeg idejnog projekta krenuti u detaljnu razradu projekta. Detaljna razrada projekta znači uključivanje svih inženjerskih struka te izrada mapa ili dijelova glavnog projekta. Glavni projekt se sastoji od arhitektonskog, građevinskog, strojarskog i elektrotehničkog projekta. Tim projektima daju se detaljniji proračuni i dokazi da će buduća kuća biti sigurna, stabilna i funkcionalna prema tehničkim propisima i zakonodavnim minimumima, dovoljnim da se u kući ostvare udobni uvjeti za život i boravak ljudi.
Na temelju izrađenog glavnog projekta ishodi se građevinska dozvola. Građevinska dozvola je druga važna dozvola koju investitor treba dobiti prije početka izgradnje.
Nakon ishođenja građevinske dozvole, angažiraju se izvođač i nadzorni inženjeri. Nadzorni inženjeri i projektanti imaju ista ovlaštenja za obavljanje djelatnosti. Potom se prijavljuje početak građenja uredu za graditeljstvo i napokon se otvara gradilište. Glavni projekt preporučljivo je detaljno razraditi kako bi se lakše izvodilo, bez zastoja, nedoumica i potrebe da se projekti dodatno razrađuju prije i tijekom ugradnje materijala. Glavni projekti se razrađuju u izvedbene projekte i detalje. Prikaz detalja i izvedbeni projekti posebno su važni kod niskoenergetskih kuća.
Uporabna dozvola dolazi nakon izgradnje
Nakon što se izgradnja završi, prijavljuje se tehnički pregled koji se radi u sklopu izdavanja uporabne dozvole. Ova dozvola potvrđuje da je kuća izgrađena u skladu s odobrenim projektom i da je spremna za korištenje. Investitor mora podnijeti zahtjev i omogućiti Povjerenstvu za tehnički pregled provjeru izgrađene kuće, svih potvrda o sukladnosti ugrađenih materijala, rezultata ispitivanja materijala prije i za vrijeme ugradnje i još mnogih drugih detalja. Investitor zato ima angažiranog izvođača koji će opskrbiti uredni prijem komisije za tehnički pregled kuće i pružiti zajedno sa stručnim nadzorom sve potrebne informacije, dokumente i projekte. Uporabna dozvola je ključna za investitora jer omogućuje legalno stanovanje u kući te utvrđuje da su svi tehnički i sigurnosni aspekti izgradnje kuće zadovoljeni.
Građenje bez dozvole može imati ozbiljne posljedice za investitora. Pravilnik o jednostavnim građevinama i drugim građevinama i radovima omogućuje manje zahvate na postojećim građevinama bez potrebe za izdavanjem građevinske dozvole. Međutim, izgradnja potpuno nove niskoenergetske kuće ne spada u kategoriju jednostavnih građevina te zahtijeva ishođenje navedenih dozvola. Građenje bez dozvole može rezultirati zakonskim postupcima, novčanim kaznama, rušenjem nelegalno izgrađene kuće i problemima prilikom prodaje ili financiranja nekretnine.
Maja-Marija Nahod izvanredna je profesorica na Građevinskom fakultetu. Uže područje interesa joj je strateško planiranje, BiM i održavanje projekata, planiranje, praćenje i upravljanje projektima, građevinska regulativa.
Stručni partner projekta je Društvo građevinskih inženjera Zagreb. Uz glavnog partnera PEVEX, partneri na projektu su ROCKWOOL, ARISTON, WINDOR I PPS GALEKOVIĆ.