Kupnja prvog stana koji ste vidjeli, pod pretpostavkom da ste čvrsto odlučili stvoriti vlastiti dom, ne mora nužno biti greška.
POGLEDAJTE VIDEO:
- U posljednje se vrijeme često događa da ljudi puno žale za propuštenim prilikama. Nije greška kupiti prvi stan u koji ste ušli ako vam se zaista jako svidio. To samo znači da ste dobro složili listu prioriteta i da ste prema njoj birali nekretnine koje ćete razgledati - objašnjava nam Luka Prica, licencirani agent za nekretnine iz Starling nekretnina.
Ako kupujete nekretninu kreditom, važno je prije nego što se krene u potragu u banci provjeriti svoju kreditnu sposobnost i limite jer se često zna dogoditi da tek u završnoj fazi pregovora kupac ode u banku i shvati da nikako neće moći zatvoriti financijsku konstrukciju.
Druga greška je, nastavlja, neangažiranje stručnjaka prilikom potrage za novim domom.
- Kad ga i angažirate, u njega morate imati povjerenja. Ako ga nemate, u problemu ste. Jer, da bi vam netko samo otvorio vrata ne treba vam stručnjak, to možete i sami. No za sve ostalo treba vam podrška i pomoć. Dakle, nađite nekoga komu možete vjerovati jer će vas kroz cijeli proces provesti bezbolno - kaže Luka Prica.
Kada kupiti obnovljen stan, a kada "stari" stan?
- Ovisi tko što želi ili treba. Stare stanove možete urediti po svom ukusu, no velika je mana što su građevinski radovi poskupili, i teško je doći do majstora, a pogotovo dobrih i pouzdanih majstora. Obnovljeni stan, ako vam odgovara stilom, je najčešće jako brzo useljiv i nemate taj izazov s uređenjem. Ali tu uvijek treba biti oprezan jer najčešće postoji velika razlika ako su vlasnici stan uređivali za sebe ili za preprodaju. Ako su uređivali za sebe najčešće se nisu vodili samo ekonomičnosti, nego su gledali ugraditi što kvalitetnije materijale i što pedantnije izvesti radove, dok kada se stan uređuje za preprodaju najčešće se radi o stanovima koji daju najbolji dojam uz što manja ulaganja - kaže Prica. Kada netko uređuje prije vas, postoji mogućnost da je, primjerice, promijenjena samo razvodna kutija za struju i šalteri, ali ne i sve elektro-instalacije. Isto vrijedi i za kupaonske i kuhinjske instalacije.
Jednom kad uđete u stan za koji ste zainteresirani i moguća je njegova potencijalna kupnja, važan je redoslijed pitanja koji postavljate trenutnim vlasnicima. Svakako se raspitajte o tome kakvi susjedi (ako useljavate u stariju zgradu - stari, mladi, s djecom, kolika je visina pričuve, jesu li brojila odvojena, koliko su visoke režije (grijanja za 1. i 2. mjesec) koje je stanje pričuve (ako zgrada nema novu fasadu planira li se staviti), zatim zašto se stan prodaje, odnosno zašto se stanari/prodavatelji sele iz njega. No prije svega, prvo morate na uvid tražiti - dokumente.
- Prva stvar na koju se treba koncentrirati jest dokumentacija. Loš stan s dobrom dokumentacijom se može prodati, ali dobar stan bez dokumenata ne može. Kad stan ima neke tehničke nedostatke to ne znači da će svakom to biti nedostatak, ali kad su dokumenti u pitanju svakom kupcu je jednako važna ispravnost tog aspekta nekretnine - kaže nam Prica.
Koje dokumente treba tražiti na uvid?
- To je sva potrebna dokumentacija koja jamči legalnost nekretnine i dokazuje vlasništvo. Osnovni dokumenti su - ZK, odnosno zemljišno-knjižni izvadak (ili Vlasnički list), građevinsku i uporabnu dozvolu i rješenje o izvedenom stanju ako je nešto bilo naknadno legalizirano. Također se mora paziti i da su gruntovnica i katastar usklađeni. Uz to treba provjeriti i jesu li režije plaćene. Stanje režija može se provjeriti tako da se zamoli prodavatelja da pribavi uvid u stanje režija na određeni datum, a ako on nije u mogućnosti može dati svom agentu punomoć koji će to napraviti umjesto njega - napominje Prica. Ako postoje veliki dugovi na režijama ili pretplate, bitno je znati da ih novi vlasnik ne nasljeđuje, da dugovi nisu vezani za nekretninu nego na korisnika, pa novi vlasnik dobiva nove korisničke šifre pod kojim se vodi. Na upit što još moramo paziti da nam prodavatelji "ne podmetnu", ovaj iskusni agent nekretninama kaže kako se kod "prikazivanja" nekretnine, ona može prikazati bolja, no ne nešto posebno boljom od onoga što ona stvarno jest.
- Prodavatelji, primjerice, u cijenu stana mogu uključiti i novu fasadu i zamjenu prozora, a zapravo se trošak svega toga naplaćuje iz pričuve koju će na kraju najčešće plaćati kupac. Zato se opet vraćamo na dokumentaciju. Tu je bitno biti jako pažljiv, jer je svašta moguće, a stručan i iskusan posrednik znat će uočiti moguće zamke - kaže Prica.
Predugovor i kapara su prvi ozbiljni koraci
Kada ste se konačno odlučili kupiti nekretninu, prvi korak najčešće započinje sklapanjem predugovora.
- Predugovor je prvi ozbiljni korak gdje se opisuju svi preduvjeti koji se moraju ispoštovati kako bi došlo do kupoprodaje. Predugovorom se najčešće, pri samom potpisu ili do pet radnih dana isplaćuje kapara koja pokazuje ozbiljnost namjere kupnje, a visina kapare je najčešće 5-10 posto od kupoprodajne cijene. Najčešće se prilikom potpisa predugovora prodavatelj i kupac dogovaraju oko perioda u kojem se stan miče s tržišta kako bi se ispunili ostali uvjeti kupnje - kaže Prica.
Kapara je ovdje jako bitna, jer jednom kada se nekretnina makne s tržišta to znači da ako kupac odustane prodavatelj je izgubio vrijeme tj. druge potencijalne kupce, pa u njoj ima zadovoljštinu. Ako, s druge strane, vlasnik ne ispoštuje predugovor, smatra se da kupac isto tako gubi vrijeme i mogućnost kupnje nekih drugih nekretnina i prema tome uzima dvostruku kaparu kao zadovoljštinu za izgubljeno vrijeme i mogućnosti. Vrlo je bitno prije kupnje stana utvrditi, odnosno popisati, sve što je uključeno u cijenu stana.
- Nekad se ljudi zaljube u njegovu uređenost, a kada ga kupe i vlasnici isprazne stan, to više nikad nije stan u koji su se zaljubili. Prilikom dogovora, koji se stavlja u predugovor, bitno je, primjerice, utvrditi tko će sanirati oštećenja nastala na stanu prilikom demontaže namještaja - napominje Prica.
Vlasnički list - što morate provjeriti?
- U Vlasničkom listu (VL) nekad nije navedeno da zgrada nema uporabnu dozvolu. Ima li zgrada uporabnu dozvolu možete provjeriti tako što ćete se obratiti stručnjaku da vam izvadi dokumentaciju (državni arhiv za zgrade do 1968, središnji ured za graditeljstvo koji je raspoređen po općinama poslije ), ili pribavi uvjerenje '68. (a koje je izdano do 01.01.2014.) koji mijenja uporabnu dozvolu.
- U VL prvo se mora provjeriti je li upisana osoba koja prodaje nekretninu. Stoga ju tražite osobnu iskaznicu.
- U gornjem lijevom kutu, ako je pod Aktivnosti i zabilježbe upisana neka napomena, to znači da se nešto događa na vlasničkom listu - ili je u pitanju zabilježba spora, ili je moguće da je stan prodan, pa da se na njega upisuje novi vlasnik ili neka druga aktivnost koja ukazuje da se nešto događa s nekretninom. Obavezno provjeriti!!
- U Teretovnici najčešće se nalazi kredit banke i otkup stana.
- U Teretovnici se mora najviše paziti na ovrhe (pogotovo ako je ovršitelj skidanje te ovrhe može dugo potrajati.). Ako je ovršitelj banka, s bankom se može lakše dogovoriti. Ako je ovakva zabilježba u pitanju, tada nema mijenjanja vlasništva na VL, sve dok se ovrha ne riješi.
Staviti stan na oglasnik ili ne?
Razlika u cijenama iz oglasnika i stvarne cijene po kojima se stanovi prodaju danas nije viša od 10 posto. Ako prodavatelji traže višu cijenu od realne, razlika će biti veća. Stan s tržišno dobrom postavljenom cijenom prodaje se već nakon tjedan dana, do maksimalno tri, često zato što agenti imaju bazu kupaca, stoga je i puno stanova koji ni ne dospiju na oglasnik, čak do 40 posto. Njuškalo je tu još ipak najveći oglasnik, kaže Prica, te dodaje da gledate i je li prodavatelj dozvolio više agencija da prodaju stan, jer će
pritisak sa svih strana na prodavatelja biti veći. Ako se za stan angažiraju više od dvije agencije, najčešće dolazi do kontraefekta, te stan gubi na atraktivnosti jer se oglasi ponavljaju, pa stan ostavlja dojam da s njime nešto nije ispravno, ili da se prodavatelju žuri pa se dobivaju puno niže ponude od onih tržišnih.
Koliko se može sniziti cijena nekretnine, a da se ne ostane bez nje ako vam je "legla"?
Trenutno je takvo stanje na tržištu da u slučaju kad nađete nešto što vam je baš leglo, ne treba puno riskirati s pregovaranjem jer postoji velika mogućnost da će to odmah kupiti netko odlučniji tko je spreman dati punu cijenu. U Hrvatskoj je običaj da se oko cijene pregovara i to gotovo svatko i očekuje, ali ako vam se nešto zaista jako svidjelo bitno je poslušati savjet agenta jer on zna točnu situaciju na tržištu i može jasno procijenit gdje treba stati sa spuštanjem cijene da ne biste izgubili priliku kupiti nešto dobro, govori Luka Prica, agent nekretnina iz Starling agencije.
Obratite pažnju na to tko prodaje nekretninu
Niz je nepredviđenih situacija. Primjerice, ako je adresa na osobnoj drukčija od one u ZK izvatku (Vl. listu) potrebno je izvaditi Uvjerenje o prebivalištu, a ako je upisan OIB nije ni to potrebno, i to nije neki veliki problem. Rijetki su primjeri gdje se sin zove isto kao i otac, a OIB nije upisan u vlasničkom listu. Nekretnina se može prodavati u nečije ime preko valjane punomoći koju je sastavio odvjetnik ili javni bilježnik, ovjerene kod javnog bilježnika. Ta punomoć mora imati određene elemente. Velika je razlika između punomoći kojom se nekog ovlašćuje da samo, primjerice, potpiše ugovor o posredovanju i one koja daje ovlasti za potpis predugovora, primitak kapare ili ukupne kupoprodajne cijene. Kao i kod svih ostalih dokumenata i tu je važno biti pažljiv i dobro informiran tj. uz sebe imati nekoga tko se time bavi da vam ukaže na nepravilnosti, kaže agent nekretnina Luka Prica.
Najosjetljiviji dio prodaje: Koji je rok iseljenja odnosno ulaska u posjed nekretnine?
Rok iseljenja iz nekretnine je stvar dogovora. On može biti jako kratak i jako dugačak. Bitno je da je jasno definiran i da se svi drže dogovora. Prema mom iskustvu to može biti jedan od najosjetljivijih dijelova kupoprodaje i važno je da se svaki korak definira i jasno iskomunicira sa svim stranama, da svi točno znaju u kojem trenutku se što događa i što je čija obaveza. Osobno uvijek vodim klijente kroz taj dio procesa korak po korak da se svi osjećaju sigurno. Najjednostavnije je da se nekretnina potpuno isprazni od stvari i osoba prije isplate i da novi vlasnik odmah po isplati uđe u posjed. Za sve druge situacije
potrebno je puno opreza i netko s iskustvom jer može "izbiti" puno nepredviđenih i neočekivanih situacija. Primjerice, da kupac u potpunosti isplati nekretninu, a vlasnik ne želi izaći iz posjeda dok ne nađe sebi novi stan, kaže Prica.
Što ispregovarati ako na stanu postoji otkup?
Otkup je neka vrsta kredita koji, po mom iskustvu, ima vrlo nisku kamatu. Često savjetujem kupce da preuzmu otkup, posebno ako dižu kredit koji sigurno ima veću kamatu i onda se taj kredit umanjuje za iznos otkupa. No, to je sve stvar osobnih želja jer jako puno ljudi želi sasvim čist ZK izvadak (Vl. List) prije nego isplate nekretninu, u tom slučaju otkup se isplaćuje i zatvara prije isplate.
Certifikati
E-certifikat ne mora biti izrađen prije prodaje stana, ali kada dođe do kupoprodaje vlasnik ima zakonsku obavezu izraditi ga i uručiti ga novom vlasniku. Nadalje ako se stan prodaje bez certifikata ne smije ga se oglašavati u novinama, časopisima - samo na internetskim oglasnicima I stranicama agencije. Ljudi nemaju pretjerano povjerenja u certifikate jer stvarno u praksi možete naletjet na svašta, od toga da stariji stanovi bez izolacije ili "limenke" imaju B, a neka novija zgrada D certifikat. Naravno, to ovisi o tome je li se certifikat radio za čitavu zgradu pa je to prosjek zgrade ili se radio za pojedini stan, govori Prica.
Primjerice, stan na zadnjem katu zgrade vjerojatno neće imati isti razred, kao stan koji je na drugom katu okružen svim stanovima.
Novogradnje po cijeni kvadrata u pravilu stoje više jer imaju dobar energetski razred, dok je kod starije gradnje bitno da ih imaju - zbog zakona.
- Certifikati se izrađuju za starije zgrade jer moraju. Nove zgrade izrađuju certifikate jer ih moraju imati i to im je dio marketinga, pogotovo kad zgrade imaju A certifikat. Ljudi najčešće traže certifikate da im budu barem B jer s njima dobivaju povoljniju kamatu na tzv. zelene kredite kod pojedinih banaka - objašnjava Luka Prica.
Agencija ili odvjetnik?
Velika je razlika u angažmanu i opsegu posla koji će za vas odraditi agencija i odvjetnik. Agencija vodi brigu o svim aspektima prodaje, a odvjetnik samo o pravnom. Agencija vas vodi kroz cijeli proces kupoprodaje. Dobar agent će s vama od prvog do zadnjeg koraka proći cijeli process, od postavljanja cijene do ulaska u posjed novog vlasnika. Dobar agent će biti u kontaktu i s vašim kupcem što će vam uvelike olakšati komunikaciju, pomoći će i kupcu da se lakše snađe u svemu, a time će i prodavatelju biti lakše, nabraja Luka Prica.