Savjeti onih koji su to prošli: 10 koraka od ideje do zidanja

Proteklih mjesec i pol pratimo gradnju obiteljske niskoenergetske kuće u Zagrebu za obitelj Jelušić, kako bismo Vam kroz praksu i na realnom primjeru dostavili sve potrebne informacije ako se i sami želite upustiti u takvu sličnu niskoenergetsku ili zelenu gradnju. Uz pomoć i iskustvo stručnjaka u nastavku smo sumirali 10 koraka od ideje do početka zidanja prve nadzemne etaže koje možete iskoristiti kao vodič.

Prvi korak: Angažirajte arhitekta

Prvi korak je obratiti se ovlaštenom arhitektu. Pri projektiranju arhitekt paralelno promišlja o različitim podacima koji se mogu svrstati u 3 osnovne kategorije: funkcija, estetika i konstrukcija, i jednu dodatnu – energetska učinkovitost. Svakako je dobro kada znate što želite, i arhitektu date jasan projektni zadatak, no budite spremni i na nužne kompromise. Nakon što arhitekt upozna Vaše životne navike, prostorne potrebe, želje i naravno financijske mogućnosti, pripremit će Idejno rješenje.

Ne preuzimajte sami ulogu ovlaštenog arhitekta, jer bi Vas nepoznavanje niza ograničenja kod izrade projekta moglo koštati. Zakon o prostornom uređenju i gradnji definira na državnoj razini što je dopušteno, dok prostorno planski i urbanistički planovi definiraju različite uvjete gradnje za različite prostore.  Postoje različiti pravilnici koji definiraju standarde gradnje, npr. Pravilnik o uštedi energije u zgradama definira koliko kuća maksimalno smije trošiti energije. Ovlašteni arhitekt mora poznavati sva ta ograničenja, te ih uskladiti i s Vašim mogućnostima, te predložiti najkvalitetnije rješenje u zadanim okvirima. S arhitektonskim rješenjem morate biti zadovoljni, a ako niste, svakako to prvo raspravite s projektantom prije nego nastavite dalje.

Drugi korak: Prikupljanje dokumentacije

Je li zemljište građevinsko i može li se na njemu graditi obiteljska kuća, morate provjeriti u odsjeku za graditeljstvo i urbanizam općine na kojoj se Vaša parcela nalazi. Tamo ćete zatražiti urbanističke uvjete gradnje, odnosno potvrdu o planskoj namjeni parcele, na osnovi izvoda iz katastarskog plana ili položajnog nacrta kojeg podižete na katastru kao i posjedovni list za Vašu parcelu, oboje ne starije od 6 mjeseci. Temeljem Zakona o prostornom uređenju i gradnji, ovlašteni inženjer geodezije pripremit će Posebnu geodetsku podlogu (tkzv. PGP) - geodetske snimke s visinskim kotama terena. (Ovaj dio može se obavljati paralelno s prvim korakom). Ovlašteni inženjer arhitekture pripremit će  Idejni projekt prema već spomenutom Idejnom rješenju. Navedeni dokumenti potrebni su Vam za ishođenje Rješenja o uvjetima građenja, što predstavlja osnovu za početak izvođenja radova. Upis vlasništva u gruntovnici nije nužan prilikom predaje zahtjeva za izdavanje Rješenja o uvjetima građenja, nego tek u fazi neposredno prije početka građenja.

Treći korak: Izrada glavnog projekta

Nakon ishođenja pravomoćnog Rješenja o uvjetima građenja arhitekt izrađuje Glavni projekt. Sastavni dio Glavnog projekta su projekt arhitekture, projekt konstrukcije (statika), projekt elektrike, projekt grijanja i hlađenja, te troškovnici za sve projekte. U troškovniku se definiraju potrebni materijali s opisima radova te potrebne količine. Ovdje je važna uloga arhitekta da procijeni kvalitetu i cijenu materijala, u dogovoru s investitorom. Projektantske cijene su okvirne, a stvarne cijene dobiju se nakon što izvođači dostave svoje ponude.

Ako je građevina veća od 400 m2 potrebno još napraviti Potvrdu glavnog projekta. U postupku ishođenja dozvola plaća se komunalni i vodni doprinos (po m3 prostora). Komunalni doprinos plaća se ovisno o zoni atraktivnosti u kojoj se Vaša parcela nalazi. Posebno se komunalnim poduzećima plaćaju priključci na komunalnu infrastrukturu. Ako se na parceli nalazi postojeći stari objekt, morate dokazati njegov legitimitet (građevinska dozvola s nacrtima ili potvrda iz Katastra da je isti izgrađen prije proljeća 1968. godine). Ako nemate valjane nacrte tog objekta, morate naručiti arhitektonsko snimanje i iscrtavanje projekta. Ovo je potrebno između ostalog kako biste troškove komunalne naknade Vaše kuće umanjili za iznos plaćene naknade starog objekta. Dok se ishodi građevinska dozvola, preporučujemo da osobno posjetite buduće susjede, obavijestite ih o Vašoj namjeravanoj gradnji. Njihov pristanak nije obvezatan, ali je važan, ne samo radi dobrosusjedskih odnosa već i kako biste pravovremeno uklonili buduće svađe i moguće žalbe.

Četvrti korak: Izbor nadzornog inženjera

Kad su dobivene sve potrebne dozvole, ovlašteni inženjer geodezije iskolčuje građevinu, Vi prijavljujete gradnju i radovi mogu početi. Graditi smije samo ovlaštena građevinska tvrtka ili obrt s kojim morate sklopiti Ugovor o gradnji. Sastavljanje ovog ugovora je za investitora vrlo važno. Povjerite ga stručnoj osobi od Vašeg povjerenja. Nadzor izvođenja obavlja ovlašteni Glavni nadzorni inženjer. Važno je ugovoriti Nadzornog inženjera koji ima dobre reference i koji nije u bliskim odnosima s izvođačem (suprotni interesi!). On u Vaše ime nadzire radove na gradilištu, vodi dnevnik gradilišta, odgovaran je pred zakonom da su svi radovi na gradilištu izvođeni u skladu s pravilima struke. Njemu se dostavlja kompletna dokumentacija koju on vrlo pažljivo mora pregledati, ukazati na moguće greške prilikom projektiranja, te predložiti alternativna rješenja. Projektant i Nadzorni inženjer surađivat će kroz faze gradnje sve do useljenja.

Peti korak: Izbor izvođača radova

Nadzorni inženjer može Vam biti od velike pomoći u pregovorima s izvođačima radova. Prikupite nekoliko ponuda (min. 3) tvrtki za izvođenje radova, te uz pratnju Nadzornog inženjera obiđite gradilišta na kojima su radili. Po mogućnosti porazgovarajte s njihovim bivšim investitorima.  Najjednostavnije rješenje je angažirati jednog glavnog izvođača po sistemu «ključ u ruke» koji će po potrebi angažirati, koordinirati i plaćati sve ostale podizvođače. No, ako imate iskustva, dobre organizacijske vještine i puno slobodnog vremena i strpljenja, možete angažirati različite tvrtke za određene radove, te sami preuzeti koordinaciju radova na gradilištu. Na kraju, vrlo je važno da ono što ste ispregovarali stavite na papir kako biste izbjegli neugodnost da se jedna stvar tumači na sto i jedan način. Potpisani ugovor s izvođačem prije početka radova Vas obvezuje na pravovremeno plaćanje i osiguranje svih potrebnih projekata i preduvjeta gradnje (prilaz gradilištu, privremeni priključci struje i vode), a izvođača na pravovremeno i kvalitetno izvršavanje svih dogovorenih radova.

Šesti korak: Priprema gradilišta

Ako postojeći objekt na parceli planirate rušiti, u glavnom projektu uvrstit će se elaborat rušenja, koji nalaže kako na siguran način srušiti objekt i zaštititi okolne objekte i osobe koje se zateknu na ili u neposrednoj blizini gradilišta, te kako deponirati materijal nakon rušenja. Svi  takvi radovi koji traju do 5 dana, ne moraju se prijaviti.

Prednost kupovanja parcele na kojoj već postoji objekt je u tome što već imate potrebne priključke (treba provjeriti njihove kapacitete) i plaćen dio komunalnog i vodnog doprinosa. Takve se parcele nalaze uglavnom u atraktivnijem dijelu naselja, za razliku od praznih parcela koje su često u perifernom pojasu. Razlika u cijeni parcela s ili bez postojeće kuće je relativno mala. Rušenje i odvoz materijala predstavlja trošak, ali dio tog materijala moguće je koristiti u gradnji nove kuće. Sortiranje otpada prije odvoza na deponij ili recikliranje i ponovno korištenje u gradnji ipak će koštati više, nego ako u 2,3 zamaha bagerom sravnate kuću sa zemljom. No, prvo je rješenje u skladu sa zelenom gradnjom, a izbor je Vaš.

Sedmi korak: Hidroizolacija i termoizolacija ispod podruma

Nakon rušenja i čišćenja gradilišta, geodet iskolčuje buduću građevinu prema glavnom projektu. Kada je definiran položaj temelja, zidova i dimnjaka, slijedi kopanje građevinske jame i gradnja podruma. Kvalitetna hidroizolacija podruma i ostalih dijelova kuće koji su u dodiru s tlom jedan je od najvažnijih zadataka pri gradnji. O termoizolaciji i hidroizolaciji je potrebno razmišljati od samog početka izrade idejnog  projekta. Poželjno je da je kuća što manje izložena djelovanju vode iz tla, te da je hidroizolaciju moguće što jednostavnije izvesti. Većina investitora se odlučuje graditi podrum kako bi dobili dodatni prostor u koji mogu smjestiti gospodarske, rekreacijske ili stambene/poslovne sadržaje. Neovisno o namjeni Vašeg podruma, najvažnije je da bude suh i dobro prozračen. Ako u podrum planirate smjestiti prostorije koje će se grijati, tada ga je potrebno «obući» u termoizolaciju. U slučaju negrijanog podruma, izolira se samo stropna ploča prema gornjim etažama. Toplinska izolacija podruma je nešto tanja u odnosu na izolaciju vanjskih fasada, jer zimi zemlja ima stalnu temperaturu koja je viša od zraka. Iako podrum ne zahtijeva skupu obradu zidova ili podova, njegova izgradnja koštat će Vas najmanje koliko i gradnja nadzemne etaže.

Osmi korak: Izgradnja podruma

Na sloj podložnog betona, hidroizolacije, kanalizacijskih cijevi i armature izljeva se beton, odnosno temeljna ploča. Za temelje koristi se armirani beton zbog svoje čvrstoće, elastičnosti i dugotrajnosti. Zidovi podruma također se izvode armiranim betonom jer na njih u znatnoj mjeri utječe sila pritiska zemlje okomita na zid, a koju je armirano betonskim zidom najlakše zadržati. Kod odabira betona, obratite pažnju na njegovu čvrstoću i sastav. Hrvatska se, naime nalazi u seizmički vrlo aktivnom području, a Zagreb je u visokoj 8. potresnoj zoni. Iznad podruma postavlja se armiranobetonska ploča. Beton je odgovoran za toplinske gubitke, odnosno toplinske mostove, stoga posebnu pažnju posvetite toplinskoj izolaciji armiranobetonskih dijelova konstrukcije na fasadama. Paralelno se odvija i ugradnja instalacija u beton.

Deveti korak: Narudžba i isporuka materijala na gradilište

Nakon što se ploča iznad podruma stvrdne za što je, ovisno o vremenskim prilikama i sastavu betona, potrebno oko 2 dana, može se krenuti sa zidanjem. Prema dinamici gradnje i ugovorenim rokovima, izvođač radova će naručiti građevni materijal za zidanje minimalno 7 dana prije planiranog početka zidanja. Kako radovi ne bi kasnili, ključna je sinkronizacija pravovremene narudžbe izvođača i isporuke materijala na gradilište. Koliko će materijala biti potrebno naručiti za Vašu kuću, te koliko će to koštati, specificirano je u troškovniku. U obzir će arhitekt uzeti i moguća oštećenja ili buduće manje preinake tijekom gradnje kuće pa se preporučuje naručiti cca 3% više materijala. Materijal na gradilište stiže u etapama i istovaruje se s kamionom s kranom.

Deseti korak: Ne propustite iskoristiti besplatne resurse

Gradnja niskoenergetske kuće razlikuje se od standardne po 3 bitna uvjeta: Prvo, vrlo dobro isprojektiranoj i potom izvedenoj termoizolaciji ovojnice zgrade kako bi se spriječio gubitak topline, ali i ozbiljnije građevinske štete, kao stvaranje kondenzata, gljivica i plijesni. Izolacija se može izvoditi s polistirenskim pločama, kombi drvolit pločama, kamenim vunama ili mineralnim Ytong Multipor pločama. Drugo, Vašu kuću trebali biste orijentirati tako da se maksimalno iskoriste prirodni resursi, primarno sunčevo zračenje. Gotovo svaka parcela ima neki veći ili manji „hendikep“. Zadaća arhitekta je da te hendikepe svojim projektom po mogućnosti ublaži, anulira ili čak pretvori u prednost. Treći uvjet je faktor oblika (odnos površine fasada i volumena zgrade). Manje površine fasade, znače i manje toplinskih mostova. Vrlo je važan odabir kvalitetne i dobro ugrađene stolarije, o čemu će biti riječi u tekstovima koji slijede. Ne propustite prikupljati kišnicu, bilo u podzemne ili jednostavne i jeftine nadzemne spremnike.